商业住房和普通住宅有哪些区别？
1、使用年限不同商业住宅一般都是40年或50年，而住宅的是70年。产权时间是土地使用权时间，不是房屋产权时间。因为房屋购买后，房屋产权就属于你了，但土地你只有使用权，无所有权，土地所有权属于国有。国家规定纯住宅的土地使用权年出让年限限为70年，商业用地出让年限为40年。所以，住房只有40年的土地使用权时间也有可能出现，40年后，国家有权收回土地及地上附着物。
2、交易税费不同初次购买或者转让时的契税按照3%收取.而住宅为1.5%，如果国家开征物业税，土地增值税，商业用房的标准也会比住宅高。
3、按揭方式不同商用房大多不能申请，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到，另50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行的方式，只能得到五成或六成按揭，年限10年。
4、生活成本不同如按公建用途规定，房产加盟连锁，其水、电、暖等使用费用都将采取商用价格，所以对于购房者应该在购房时询问清楚、目前。开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施。能按民用价格缴纳。
5、设计标准不同设计导向不同，商用房公建物业受朝向、采光、进深等限制较少，而普通住宅的要求较高。
6、落户问题商业性质的房子无法迁入，只有70年产权的住宅才可以。
想要卖房子，首先要对房子进行评估，然后制定一个合理又能赚的房价。房价可以怎么定呢？跟开发商学习怎么定房价肯定不会错。所以，房天下购房指南接下来就来告诉你开发商怎么定房价。另外，房价是由构成因素的，我们一起来看一下。
一、房价的构成是什么？
决定商品房价格因素很多，其中主要的是土地费用和拆迁安置费用、房屋开发费用、市政公用设施费用以及各种税费和开发商的利润。
一般来说，建房成本中土地费用约占20％，拆迁安置费用约占10％～20％，房屋建筑安装费用约占20％～30％，市政设施费用占10％左右，各项税费约占20％。在此基础上，还要加上20％左右的开发商利润，从而构成商品房的售价。一些大城市的高房价还来源于高昂的拆迁安置费用。同时一些开发商的高额利润也是造成高房价原因之一。
总体来说，房价大致可分为四大部分：
1、土价成本：包括土地出让金以及相关费用，如郊区的耕地补偿、劳动力安置、城区的拆迁周转费等；
2、建筑安装费：如设计、招标、监理、材料施工等。广义地可包括前期工程费、基础设施费（七通一平费），甚至大市政费、四源费、用电权费等也可折算在建安装费里；
3、开发商经营费用：包括管理费、销售经营费及融资利息等；
4、开发商经营利润。
容积率是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率。又称建筑面积毛密度。一般情况下指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地面积的比值。容积率计算公式=总建筑面积÷土地总面积比如说，在面积为100㎡的地块上，每层建筑面积50㎡，建2层，总建筑面积100㎡，容积率就是1。建4层，容积率为2。简单来说，在一定的地块上，房子盖的越多，层数越高，则整个项目的容积率越高。
容积率越大越好吗？容积率直接涉及到居住的舒适度，一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30％。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标，容积率的值是无量纲的比值。容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。通俗点说，容积率说到底就是小区里户数、人数和小区面积的关系，当然户越少、人越少，面积越大越舒服了。
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