拆迁房律师拆迁房律师
【案件主体】
原告（委托人）：曹女士
委托代理人：陈军，北京京坤律师事务所律师
被告：商丘市某县（以下简称县政府）
审理：商丘市中级人民
案由：确认行为违法纠纷
【基本案情】
原告曹女士诉称，曹女士与其丈夫赵先生是河南省商丘市某县郊区某村农村农民，承包本村耕地3.5亩，响应国家勤劳致富的号召，建设熟菜大棚，经营时令蔬菜，一家人的日子过得红红火火。但意想不到的事情发生了：2014年4月份，该县某纺织公司二期工程在某强行曹女士的耕地，将其夫妻二人的蔬菜大棚夷为平地，原告一家人的生活希望几乎破灭。同时还对期限进行了规定，向特定对象提供执信息查询服务，应当自该信息形成或者变更之日起5个工作日内进行。原告认为县某纺织公司二期工程大规模占地使用行为涉及到严重违法，没有没有任何法律依据，其行为是被告实施工业园区建设引起和发生的，应有被告承担法律责任。北京律师
【裁判结果：未批先占违法】
商丘市中级人民审理查明，原告曹女士的承包土地于2014年4月份被县某纺织公司二期工程占有使用。2015年初，被告县政府实施2015年批城乡建设用地增减挂钩项目进行新区建设，开始拟征收包括原告承包耕地在内的共计28.5795公顷集体土地。根据《土地管理法》第45条规定:“征收下列土地的，由批准：（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的（三）其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市批准，并报备案。”被告某县政府在没有向河南省办理批准手续的情况下，占用原告曹女士的耕地进行新区建设，明显缺乏事实根据和法律依据，被诉行为明显违法。2015年8月份，被告县政府即为县某纺织公司二期工程占有使用的土地发布听证公告、举行听证、发布该项目的拆迁补偿安置方案以及报请行政机关批准等手续。根据《土地管理法实施条例》第25条规定：“征用土地方案经依法批准后，由被征用土地所在地的市、县组织实施，并将批准机关、批准文号、征用土地的用途、范围、面积以及补偿标准、农业人员安置办法和办理补偿的期限等，在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告。被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告的土地行政主管部门办理补偿登记。例如《河北省关于实行区片价的通知》规定，土地补偿费20%归集体经济组织，80%归被的土地使用权人或者按照家庭承包方式承包土地的农户。市、县土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟订补偿、安置方案，在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。补偿、安置方案报市、县批准后，由市、县土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的，由县级以上地方协调；协调不成的，由批准征用土地的裁决。补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。”但是被告县政府没有提供证据证明其将征收土地相关文件进行过公告，违法法定程序。原告曹女士的承包耕地与2014年4月份被县某纺织公司二期工程强行占有使用未办理征收土地的相关手续，虽然被告县政府辩称县国土局对该县某纺织公司进行了行政处罚，但庭审中没有提供证据证实，其辩称涉案土地是县某纺织公司的私自行为、非政府行为的理由不能成立。本院认定涉案土地是被告县政府实施的。北京土地征收律师
据此认为，被告县政府在手续未办妥的情况下让县某纺织公司强行占有使用原告承包的耕地，明显缺乏事实根据和法律依据，且违反法定程序，其法律责任依法应由被告县政府承担。被告县政府辩称涉案土地是县某纺织公司的私自行为、非政府行为，因没有证据证明不予认定。拆迁房律师首先，有很多企业在80、90年代就建设了，而且是当地政府为发展经济招商引资来的。此后，尽管就涉案集体土地的征收已获得国土部门的规划批复，但并不能改变被告未批先占的违法事实。据此，确认被告县政府未经法定程序即征收原告蔬菜大棚及其土地的行为违法，原告胜诉。
【律师说法：被告举证不能是本案胜诉的关键所在】
本案的代理律师陈军表示，拆迁维权案件中，被告提供的证据是确认行政行为是否违法的关键，虽然本案在前述土地违法查处申请及在向有关提起的相关诉讼中取得的证据，成为了此案中认定被告县政府行为违法的关键依据。但是对被告没能提供证据证明的事实的反驳，却是本案胜诉的关键，根据《行政诉讼法》第67条规定：“人民应当在之日起五日内，将起诉状副本发送被告。被告应当在收到起诉状副本之日起十五日内向人民提交作出行政行为的证据和所依据的规范性文件，并提出答辩状。”《人民关于行政诉讼证据若干问题的规定》第1条规定：“根据行政诉讼法第三十二条和第四十三条的规定，被告对作出的具体行政行为负有举证责任，应当在收到起诉状副本之日起十日内，提供据以作出被诉具体行政行为的全部证据和所依据的规范性文件。根据《土地管理法》第四十七条、《物权法》第四十二条的规定，土地征收补偿的内容分为以下四个部分：（一）土地补偿费。被告不提供或者无正当理由逾期提供证据的，视为被诉具体行政行为没有相应的证据。”在本案中，被告对本案行为合法性未能举证证实，应当承担举证不能的法律后果。而如何科学合理的举证、质证以及运用证据规则反驳对方观点，便是专业维权律师的功夫所在，一般当事人很难做好。作为被征收人，要相信维权律师，依靠维权律师，是终赢得胜利的重中之重。
【入选理由】
在以往的拆迁维权中，我们通过经验总结，广大当事人在遇到此类事件后，大多数都是处于慌乱无助的境地。法律条文：《行政强制法》第九条行政强制措施的种类：（二）查封场所、设施或者财物。本案中，在京坤律师的帮助扶持下，通过向相关部门发函阻止强拆、申请信息公开、申请复议撤销了规划许可、虽然补偿数额翻倍，但县政府作出的不公正的征收补偿决定仍然被两次撤销，一鼓作气，不畏强权，终捍卫了京坤当事人的合法权益！北京拆迁律师
【案例背景】
单先生家住内蒙古自治区某市某县，这里矿产资源丰富，牧场广袤，是宜居城市的。一直以来，单先生都勤勤恳恳的在这片土地上生活，利用合法拥有的房屋开办了一个饭店，日子不算富裕但也还过得去，可是在 2008 年 1 月，某县某房地产开发公司为了商业开发向某县房产管理局申请拆迁，某县房产管理局于 2008 年 01 月 31 日发布拆迁公告，对拆迁许可范围内的房屋实施拆迁，单先生的房屋在拆迁范围内。单先生的房屋一直是自己开饭店在使用并办有工商登记、税务登记等执照，依法缴纳各种税费。但拆迁人并未按照房屋的实际用途进行补偿，使单先生更加气愤的是补偿的数额远远低于自己房屋的实际价值。所以我们来说说农村土地“以租代征”的几种常见形式：1、用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地。双方就房屋补偿问题没有达成一致意见，于是，拆迁人向某县房产管理局申请拆迁裁决。2008 年县房产管理局向单先生下达了《房屋拆迁裁决书》，该裁决书对单先生的补偿完全是按照拆迁人的申请作出来的，补偿严重显失公平。此后，双方就补偿问题一直协商，但并未达成一致意见，该拆迁裁决也并未实际执行。
本以为征收房屋的风波就此平息，但谁知 2011 年 6 月份，单先生听说拆迁人竟然准备实施强拆，就此，单先生决定拿起法律依法维权。即使被征收人想要主张这不是自己的真实意思表示，或者这是在受到征收部门的欺诈、胁迫之下签署的也是需要有证据证明。经多方打听，单先生找到了北京拆迁维权团队--北京京坤律师事务所，所内律师李吏民律师接待了单先生，在了解详细案件后，李吏民律师决定接受单先生的委托并迅速为其制定了详细的维权方案，依法维权！
【办案过程】
办案辑：果断出击，向相关部门发函，阻止强拆！
2008 年县房产管理局向单先生下达的《房屋拆迁裁决书》，由于该拆迁裁决没有经过复议和诉讼已经生效，但该房屋拆迁裁决已经超过了申请强制执行期限，所以不能强制执行，且该房屋拆裁决存在显失公平不符合客观实际的情况，不能进行执行。被证人就需要做到不签订不合理的征收补偿协议，并尽可能确保自己的房屋不被拆除。李吏民律师就此及时向相关部门发函，晓之利害，终于有效阻止了强拆。
办案第二辑：申请政府信息大公开，了解拆迁的合法性
为了解拆迁行为的合法性，李吏民律师指导当事人向县政府、发展改革、房产管理局、国土资源局、规划局等部门申请公开本次拆迁的相关政府信息，这次大量的政府信息公开申请都是在为后续的维权行动做好证据材料的准备工作。
办案第三辑：得知信息公开，围点打援，依法开展复议
根据轮申请政府信息公开之战的反馈，李吏民律师着手进行下一步的维权计划——开展针对各机关的行政复议。对发改委的立项备案向市发改委申请行政复议，对规划许可向市规划局申请行政复议，对收回土地使用权决定向市政府申请行政复议。”根据上述法律法规的规定，征收补偿协议属于合同，是在房屋征收部门与被征收人意思表示一致的情况下做出的双方协议。经过复议某市规划局撤销了规划许可。确定了拆迁许可违法，该拆迁项目违法已初见端倪，不能依据拆迁许可对单先生强拆，从而为维权的成功奠定了坚实的基础。
办案第四辑：某县政府征收补偿决定违法，复议决定予以撤销
2013 年初，拆迁人又开始找单先生协商补偿问题，但拆迁人仍没有诚意，双方差距仍然较大，在协商未果的情况下，某县政府于 2013 年 8 月 12 日作出了（*征补字【2013】第 003 号）《某县房屋征收补偿决定书》，给予单先生仅 50 余万的补偿款，针对该征收补偿决定，李吏民律师指导当事人依法向某市申请行政复议，明确指出该征收补偿决定拆迁许可违法且已经失效，没有征收决定，没有征收补偿安置方案，不符合房屋征收的条件，没有选定评估 择权等，这些均被被某市采纳。京坤律师很明确的告诉大家，以租代征这样的“租地合同”是违背法律法规强制性规定的，失地农民可以主张合同无效，要回自己的土地。某市于 2013 年 11 月 5 日作出（*政复决字【2013】第 29 号）行政复议决定，撤销某县（*征补字【2013】003 号）房屋征收补偿决定。至此，摧毁了拆迁人以房屋征收补偿决定来强拆田先生的目的，为其获取公平合理的拆迁补偿利益争取了时间。北京房屋拆迁律师
办案第五辑：开鲁县政府重新作出征收补偿决定，虽补偿数额翻番，但仍不合理，被再次依法撤销
某县政府在收到某市的撤销其作出的征收补偿决定的行政复议决定后，某县政府终于自觉委托某评估公司对单先生房屋进行评估，并于 2014 年 1 月 28 日再次作出（*政房征补【2014】002 号）征收补偿决定，将次补偿决定 50 余万元提高到 100 余万元，翻了一番。而且，一个大的项目可能涉及的土地众多，不可能一个批次全部完成，那么分批又需要等。但该补偿决定仍未按照单先生房屋的实际价值进行补偿，补偿显失公平。李吏民律师遂指导单先生乘胜追击，再次向某市申请行政复议。在这次复议中，李吏民律师指出根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条之规定，整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章，不得以代替签字。本案中某县政府据作出征收补偿决定的评估报告没有评估师签字，不能作为其作出补偿决定的依据，且拆迁许可违法且已经失效，没有征收决定，没有征收补偿安置方案，不符合房屋征收的条件，某县政府作出征收补偿决定没有事实依据。终，某市经过审查核实，于 2014 年 5 月 27 日作出（*政复决字【2014】第 42 号）行政复议决定，再次撤销了某县的征收补偿决定。为委托人获得真正公平合理的补偿奠定了坚实的基础。
【胜诉】
根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条款第（三）项第 2 目的规定，某市决定：撤销某县作出的《某县房屋征收补偿决定》（*政房征补【2014】002 号），并责令某县 60 日内重新作出具体行政行为。
【感谢回馈】
在之后例行回访中，单先生表示，在整个的维权过程中，取得的胜利离不开京坤律师的大力协助。在前路迷茫时，是京坤律师给予指引，在无可奈何时，是京坤律师指点迷津。“千言万语说不尽心中的感谢，只有祝福北京京坤律师事务所这个正义之所越来越好！”
【以案说法】
本案具有典型性，是历时较长的房屋拆迁项目。”的规定，只有兴办乡镇企业和村民建设住宅经批准后或乡镇（村）公共设施建设方可使用本集体经济组织的土地，也就是说其他任何形式占有农民集体土地进行非农业建设均为行为，从而租赁农民集体土地的合同也因违反法律强制性的规定而无效。在原来取得的拆迁许可到期后没有依法延期的就失去了效力，不能依据原来的拆迁许可实施行政强拆；同时根据《某市关于印发某市国有土地上房屋征收与补偿的实施意见》第十七条：“《条例》颁布前已取得房屋拆迁许可证的项目，继续按照原拆迁条例的规定办理，但政府不得实施行政强拆；拆拆迁许可证已经到期的，原核发拆迁许可证的机关不再办理延长拆迁许可的手续，自动延期到 2011 年 12 月 31 日前有效，原拆迁许可机关应当督促拆迁人及时完成拆迁补偿工作。”之规定，本案中的拆迁许可即使不违法的话，也于 2012 年 01 月 01 日失去效力。某县政府在没有征收决定的情况下直接作出征收补偿决定没有任何依据，该补偿决定就成了无本之木，该征收补偿决定被撤销成为必然。在补偿决定撤销后，某县没有履行法定的程序，而是草率地进行评估，再次违法作出征收补偿决定，虽然补偿数额翻番，但并未对委托人公平合理补偿，其补偿决定被撤销也是情理之中。北京房屋律师
附：通辽市行政复议决定书：次撤销开鲁县作出的《开鲁县房屋征收补偿决定书》(开征补字[2013]003号)
通辽市行政复议决定书
近我们京坤律师团收到了很多广州地区农民朋友的咨询，这些咨询主要是集中在如何申请农村宅基地。为解大家心中疑惑，今天我们就来讲一下相关要求及程序。
假如广州的农民朋友想要申请宅基地，就要符合以下的情况之一：（一）因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的；（二）外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的；（三）因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的。如果拆迁方为了降低我们的补偿，对被拆迁人的日常生活、工作造成一定的威胁，我们可以主动报警，寻求帮助。
对于符合上述条件的广州农民朋友，可以按以下流程办理宅基地申请程序：
1）提出建房申请。
农村村民每年一次性向所属村民提出建房申请，经村民会议或农村集体经济组织全体成员会议讨论同意，由村民在村内将申请建房村民的现居住情况及申请建房情况予以公示，公示期不少于7日。
2）审核建房申请。
村民（或村集体经济组织）将申请建房村民的现居住情况及公示情况、农村村民建房协议送镇、街国土资源管理所审查后，报镇政府或街道办事处审核。
3）确定年度村民住宅用地范围。
镇政府或街道办事处按照“一户一宅”的原则审核村提出的建房申请，并核定建房申请人名单送区国土资源和规划、房管部门备案。拆迁方在这类的文件材料中经常存在不标注复议或者诉讼期限的情况。经镇政府或街道办事处审核同意后，由村民（或村集体经济组织）向区国土资源和规划部门申请村民住宅用地，由区国土资源和规划部门根据村庄住宅规划，出具拟用地的规划意见。
4）用地报批。
村民住宅用地涉及农用地转为建设用地的，由村民（或村集体经济组织）按报批规定，持国土资源和规划部门提供的用地红线、土地测绘机构出具的土地勘测定界技术报告书和地质、矿产、林业等相关职能部门审查意见，向区国土部门申请办理农用地转为建设用地审批手续。根据《城市房地产管理法》38条规定（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的。由国土资源和规划部门拟订农用地转用报批方案，依照《中华人民共和国土地管理法》的规定报有审批权的批准。
5）申领乡村建设规划许可证。
村民（或村集体经济组织）持用地批复意见向国土资源和规划部门提出建设用地规划许可申请。各自“软肋”遭受猛攻拆迁房律师其实每一个片区的拆迁都有一些特有的方式或者突破口。由国土资源和规划部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发乡村建设规划许可证。建设农民住宅的，规划部门根据村庄住宅规划分割宅基地，并根据建房申请人的备案名单向申请建房的村民核发乡村建设规划许可证。
6）办理权属登记。
建设农民住宅的，由申请建房的村民持乡村建设规划许可证、建设用地批准书依法向区国土资源和规划部门申请办理集体土地使用证或集体土地房产证。
根据上述描述，相信大家已经对广州地区申请宅基的要求和程序有所了解。身为一名行政诉讼律师，办理的案件越多，越能够感受到政府信息公开的重要性。其实对于广大农民朋友来说，宅基地可以说是一项城区居民没有的福利，但是想要申请宅基地还是要符合当地的政策要求，更要按照规定的程序办理。如果对相关政策、法规不了解，欢迎致电京坤律师。